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任志强 “你们觉得房价高,我觉得还早着呢”

10月以来,“大炮”任志强在多个场合谈房价,当然不用想,都是唱多。

任志强是中国预测房价最准的人,但“聪明投资者”不建议只看他的结论,还是建议多看看他的逻辑。


过去对,不一定现在就对,但是经常对的人,听听他们的思考,很有价值。

近期,任志强参加了财经杂志年会、诺亚财富钻石年会,接受经济观察报和《中国新闻周刊》的采访,还有各种公开活动。


“聪明投资者”收集了其中的可信信源信息,将任志强的观点做了简化梳理。


“你们觉得房价高,我觉得还早着呢”


1,我说话非常严谨。我要不严谨,怎么能预测十年的房价都预测对了呢?

2,十九大里有两个没改变:一个是我国还处于社会主义初级阶段,一个是我们还是发展中国家的地位。生活基础还没有改变,房子也还没有盖够,所以瞎想什么?早着呢。

3,十九大提到更多是城镇化,让农民进城变成城市居民,所以不是房子多了,是房子还不够。就像最近北京在清理违章建筑,如果有地方住的话,怎么可能清理呢?就是因为房子不够。

4,要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率,中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢,你们不要以为今天就建完了,早着呢。

5,应该说,中国的城市化路还有一段时间,十九大说要完成小康2035年的目标,最少每年有1.3个点才能完成,不盖房子住哪儿,这是一个大的问题。

6,我们从1990年开始建(商品房),到现在一共建了一亿五千万套,商品房只占住房总量的40%或者还不到。北京、上海还不到40%。

7,真正的房价有多高呢?超过一万元平均房的不到20个城市,其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。

8,去年年底的统计数据,地级市平均房价不到4000元/平方米,今年10月份的统计数据,全国的平均房价7000多。没太搞懂,为什么你们觉得房价高,我觉得还早着呢。

9,北京个别城市房价比确实高,外地的有钱人都到这儿来了,我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市,20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,但我们的房价离合理水平还差得很远。


支撑房价继续上涨的若干个理由


10,中国虽然人多,但是城市人口并不多,要达到小康水平的话必须达到60、70%的城镇化率,我们还差得远,现在的城市化建设还满足不了城市化的需求,房子还远远不够。

11,很多人说年轻人有很多房子可以继承,却忘了一个最基本的问题:人的寿命越来越长了,老人可能要活到80多岁,你不可能等到他们都去世了,再去继承再去结婚。

12,现在不结婚的年轻人越来越多,独居也成为一个趋势,我们13亿人,有7700万独居户,全世界来看,这个比例平均达到20%-40%,欧洲40%的人是独居。

13,预计中国未来城市里最少有一亿五千万套,中国的房子还得盖多少年呢?仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干25年,结婚、生孩子的还不算。

14,所以我们独居占比非常小,还有很大的增长空间,房子只会不够用。美国的商品房已经上百年了,二手房依然在涨。

15,我不关心M2,我只关心货币贬值不贬值,如果货币贬值,说明房子要升值,这个规律无法改变。


“房价所有的不合理都在地价上”


16,我们做了一个调查,房价扣除地价以后的房价收入比是多少,全国大概不到1:6,可能北京、上海比较高,但是扣除地价以后相差60%。

17,中国从来没有出台一个政策限制地价,而所有的不合理大概都在地价上。所以,我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低。

18,我们从2004年8月31日以后(出文件是2002年6月1日)开始招拍挂,1998年至2003年,在没有实行招拍挂期间,房价平均涨幅不到3%,但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王,随后开始出现天价地,面包高过面粉,于是出台了一系列的调控政策。

19,调控政策最大的问题是无法,你们可以查一查所有地方出台的调控政策,哪个是依据上位法了。

20,我们1995年开始实现房地产管理法,上面只写了商品房卖完了以后,价格到政府那儿备案。土地合同中写了可以盖房子,没写必须限价,但是我盖完房子你说契约不算数,房子只能卖多少钱。


买哪里?大城市会越来越贵


21,房子是不动产,是不可移动的,所以跟地点有很大关系,过去做房地产主要看位置,位置附带周围资源。有资源,大家都往这个地方跑,人越来越多,所以物价越来越高,房价越来越高。房子贵的话,买的人就越来越多。

22,很多小县城的房子,大家为什么不买?虽然便宜,没法升值。大城市的房子虽然看着贵,但是要有资源,城市有资源了,房子就会越来越贵。

23,去年,地级市平均房价不超过4000一平,房子并不贵。


为什么这么多人看错了房价?


24,市场决定决策,而不是决策决定了市场,别搞错了。

25,房地产的信息很多是假的信息,如果根据现在已经统计公布的信息去做决策,你可能就做了一个假的决策,这就是机器人容易犯的错误。但是如果你在第一线,你会了解很多真实的信息,你就会做出一个正确的判断。

26,比如说一个县的县长说,今年全县都种大白菜,老农民告诉我,绝不能听县长的,种的都是大白菜,那就都赔了。结果,没种大白菜的人发了大财,因为他用自己的思维在做决策,而不是上面说什么我就做什么决策,他才能在市场中掌握最灵敏的信息,让自己从中受益。

27我们没有市场价格信号,所有的价格信号都是假的,如果市场里没有价格信号,任何人做出来的判断一定是错误的。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了,因为你永远不知道未来的价格是多少。

28如果市场的信息都是假的,机器人一定做出一个错误的判断,但是不一定企业家会做出错误的判断。因为企业家在一线服务的时候,他会了解更多和新闻报道不一样的信息,因此他做决策的时候会从另外一个角度出发去研究,真实世界是怎么回事。所以他才能做出正确的决策。

29如果不解决户籍问题和土地制度问题,(地产调控)长效机制拿什么建,可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了,才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。


写字楼投资要诀:李嘉诚和潘石屹只是把铜和银卖了


30如果你想投资一个城市的商铺和写字楼,你要看它第三产业的发展速度。如果这个城市第三产业的比重很低,增长速度很低,这里的写字楼投资潜力就不大。

31,北京第三产业的比重最高,大概占到70%的比重,这个比重每提高一个点,大概需要200万到400万平方米。

32地方政府会让你拼命盖商场和写字楼,因为它能带来持续的税收。但是很多城市已经出现商场和写字楼过量了。去年一年商业写字楼的销售量是2亿多平方米,库存也是2亿多平方米。住宅一年销售10几亿,库存不到3亿。

32,很多人说李嘉诚抛售,但是李嘉诚没有卖东方广场,潘石屹也没卖SOHO,他们只是把铜和银卖了,把金子和钻石留下了,在跟随别人的行为时,要看清楚本质。


“真正需要租赁市场的只有大城市”


34我认为真正需要租赁市场的只有大城市,就全国而言,租赁市场非常短缺的不超过15个城市。中小城市的边缘地区根本不需要做。

35,真正需要用租赁解决稀缺问题的,就是那十几个城市。

36,国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场,占比大致在40%~50%之间,但它绝不是一个国家标准住房政策,因为一些小的城市根本不需要租赁市场。

37,相比于美、英、法等国家,中国租房占比小。平均来看,中国租房人口户数比大概在21%左右,美国和英国都在35%左右,法国则达到39%。纽约的租赁市场占到50%,北京的租赁市场目前大约占20%,还大有潜力。

38,我的一个基本判断是,未来中国的租赁人口占比大约1/3左右,就是城市里面大概有1/3的户数通过租房解决居住问题,2/3通过自有住房解决居住问题。

39,但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40%~50%,二线城市大约20%~30%就够了,三线城市有5%~10%就够了,再到下面几乎就不需要了。

40,无论是在农村集体土地建设租赁房,还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售,也只是目前住房政策的一个补充,只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题,而不是问题的全部。

41,企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持,从长远看,有可能执行不下去。

42,国际惯例是,房地产建筑投资,财团贷款期限最高20年,一般情况下,本息收回期限最长14年,中国是含建设期7~8年收回本息,这是比较好的投资。

43我个人更推崇德国的(租赁住房)方式。德国房价合理,房价收入比偏低,保持了长期稳定的房价,在全球“独善其身”,德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。


中小地产商日子难过?未必!

44,房地产是不动产,挪不走,所以根本不用担心集中度的问题,中小开发商的生存余地仍然很大,因为大企业根本不去小城市,别说县城,连地级市都很少。

45如果作一个全球性差异的决策,你就应该掌握全球性信息,如果只做局部性决策,了解局部信息就够了,比如我作为县城开发商,就要研究县城人们的居住需求怎么样就够了,管你中国怎么样,美国怎么样,和我没有关系,因为我做的就是局部。

46,但如果金融,钱今天跑美国,明天跑欧洲,24小时都在转悠,你就不能掌握一个局部信息,得掌握一个更广泛的信息,你睡着觉呢,醒来没有钱了,汇率差的很大了。

47,中小企业的产品竞争力,要达到一个适度的水平。在穷的地方盖太好的房子没有人会享受,LV包不可能进入非洲贫困地区,房子逐步升级的过程一定是走向适度的过程,所以要符合当地消费的需求,做当地最好的产品。


企业家和说真话


48当教育孩子的时候,你们一定对你的孩子说别撒谎,说真话。为什么你们在社会上说话的时候都得说假的,不说真的呢?我看着挺烦的。我觉得说真话是非常重要的。

49,传统概念里很多认为财富来自于剥削,如果仅有剥削,那就是零和游戏,你多我少,但是创造的过程是不断的增量,在中国的改革开放之后更多地看到的是增量的变化,而这个增量的变化更多的是来自于企业家。

50传统国有企业有很多优秀的管理人员,但都称不上企业家,很重要的是因为没有百年老店的企业文化,每个管理者就经营三年,每个人上台以后就经营自己的一套文化,因此没有传承,没有历史。

51,企业家也需要特殊的素质,比如说有冒险精神,现有制度中很多是要有冒险精神推翻现有制度,如果你不改变现有的制度,你的创新几乎是不可能的,如果循规蹈矩,这个创新就不会出现。

52,企业家赚钱不一定能得到尊重,只能赚钱的不一定是企业家,凡是真正想当企业家的,一定是有其特定的社会责任,这些人才能称得上企业家,如果仅仅为了赚钱可能就是个商人,或者是一个套利者。



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